房地产抑泡沫主题强化 去库存任务同行

11月份各线城市房价环比涨幅均有缩窄，热点城市更为明显。在近一阶段房地产领域工作重心转向热点城市抑泡沫的同时，去库存任务仍将继续推进。预计涨幅居前的城市仍有可能加入或加码调控。展望2017年，商品房销售增速将明显下滑，并有可能出现同比负增长；房地产开发投资将面临压力，增速趋于下行、缓慢回落。

密集调控后，各线城市房价均出现了环比涨幅缩窄的态势，以一线城市缩窄的幅度最大。11月份，70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比上涨0.59%，涨幅连续第二个月收窄；算术平均同比上涨10.81%，较上月小幅扩大0.38个百分点。分城市类型来看，一线城市环比增速收窄幅度最大，收窄了3.2个百分点；二线城市次之，收窄1.9个百分点；三线城市尽管受到了一定影响，但仅收窄了0.4个百分点。

目前几个热点城市已经开始新一轮收紧措施，表明决策层“抑泡沫”态度坚决。今年以来我国居民部门加杠杆速度提升较快，截至三季度末主要金融机构新增个人购房贷款占GDP的比重已增至7.08%；若加上公积金贷款的投放量，总体占比可能更大。针对房价涨幅居前的城市，预计政策还有深化、加码的可能，并且这种“紧”的格局至少在2017年不会发生改变。

去库存仍任重道远

然而这并不代表“去库存”任务戛然而止，相反，这一工作仍然需要继续推进。11月末，商品房待售面积6.91亿平方米，相较去年末仅下降0.27亿平方米，效果有所显现但还不算显著。若从广义库存角度考虑，将凡已开工将来投入市场的部分纳入计算，则库存总体规模接近60亿平方米，去库存仍任重道远。

随着热点城市限购限贷的挤出效应逐渐显现，2016年涨幅相对温和的城市及核心城市的周边城市（如北京周边的保定、上海周边的昆山、深圳周边的东莞、武汉周边的鄂州）将承接需求的外溢，具有量价上涨的潜力。经济欠发达、不靠近核心城市圈、亦没有旅游养老等特色的三线、四线城市将面临一个缓慢的去库存过程。产业基础薄弱、由资金炒作导致房价冲高的城市可能出现降价。

成交将明显降温

增速大幅下滑

1月份-11月份商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速比1月份-10月份回落2.5个百分点；销售额102503亿元，增长37.5%，增速回落3.7个百分点。从单月销售增速来看，近期两项销售指标增速均大幅下滑，其中销售额增速下降快于销售面积，这与房价较高的热点城市成交降温有关。

预计2017年商品房销售面积和销售额增速均将明显下滑，并有可能出现同比负增长。政策方面，显著的结构性调控将熨平成交波峰。限购限贷和严格监管两大利器有望从房地产领域挤出部分流动性和资产价格泡沫。需求方面，紧缩政策频出使观望情绪转浓，加之前期集中恐慌入市透支了阶段需求，接下来一段时间入市意愿降低。此外基数效应影响也使销售高增长无法维持，下行趋势不可避免。

开发投资将面临压力

1月份-11月份全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1月份-10月份回落0.1个百分点。预计2017年房地产开发投资将面临压力，增速趋于下行、缓慢回落。销售增速下行和按揭审核趋严将减少销售回款和按揭贷款这两项主要资金来源，开发贷、再融资、公司债等融资渠道的收紧也将降低房企资金宽裕程度，提高融资成本。资金链的紧缩态势将逐步传导至新开工、施工、竣工项目，房企投资行为将偏谨慎。

土地市场方面对新开工和开发投资则可能有一些积极影响。1月份-11月份房地产开发企业土地购置面积19046万平方米，同比下降4.3%，降幅比1月份-10月份收窄1.2个百分点；土地成交价款7777亿元，增长21.4%，增速提高4.7个百分点。由于今年一线城市土地供应较少，除6月份集中推地外，其他月份均较同期大幅减少；而热销下核心城市存量土地快速下降，开发商补库存需求增强。供地较少的热点城市地方政府可能在今年末和2017年落实加大推地的计划，以缓解供地紧张、平抑地价和房价。若此举得以实现，对其新开工和开发投资有一定的积极影响。（原文来源：证券日报 作者：交通银行金融研究中心高级研究员 夏丹 ）

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