山东出台若干措施，推动城市片区综合更新改造

省政府新闻办8月4日召开新闻发布会，对省住房城乡建设厅、省自然资源厅等9部门近日联合印发的《关于推动城市片区综合更新改造的若干措施》进行解读。《若干措施》明确，未来我省城市更新行动将着重突出片区综合更新，推动资源统筹、系统配套，一体打造宜居、韧性、智慧城市。

省住房城乡建设厅党组书记任海涛介绍，我省常住人口、户籍人口“双过亿”，城镇化率64.54%，城市（县城）建成区面积达到7300平方公里，资源承载能力有限、城镇化率增速放缓、增量空间约束等形势变化明显。《若干措施》立足城市更新片区资源统筹、系统配套、一体打造，从科学谋划论证、明确实施路径、严格项目管理、强化用地保障、拓宽资金渠道、开展试点示范等6个方面提出20条推进措施。

《若干措施》明确，要将城市体检作为开展城市更新的前提和基础，各市、县（市）加快建立“一年一体检、五年一评估”城市体检制度，编制更新专项规划、加强调查评估，精准查找城市在开发强度、住有所居、公共服务、安全韧性等方面的问题原因。对涉及老街区、老厂区、老建筑的城市更新项目开展历史和工业文化资源调查，有效识别更新资源和价值，严防大拆大建。

在城市更新过程中，社会资本发挥着重要作用。“片区综合更新改造所需资金量大、实施周期长、涉及主体多，需要在政府主导下，选择有实力、有诚信的企业作为实施主体，同时发挥策划、融资、建设、运营等各类企业优势专长，形成合力。”任海涛介绍，在具体实施过程中，要根据片区资源条件，分类采用TOD（公共交通引导）、EOD（生态环境引导）、SOD（社会服务引导）等多种引导方式，加强产业导入，引入工业旅游、城市漫游、餐饮民宿、文化创意、社区养老、培训健身、“互联网+”等新业态、新场景，增强项目可持续运营能力。

开展城市更新往往涉及对原有用地性质、规划等方面的调整优化。《若干措施》明确，在严格执行用地政策、规划管理的同时，设置零星建设土地与周边用地统一规划建设、“带方案供应”、城镇低效用地再开发等支持性制度，并规定详细规划中容积率、用地性质、建筑高度等可以适当调整的情况。充分尊重现有情况实际，设置了老城区、历史文化街区格局风貌、街巷肌理、绿地率、建筑密度和消防安全水平等方面的具体要求。如建筑密度可按照不高于现状水平控制，建筑高度不得突破历史文化名城、历史文化街区保护规划控高要求。

任海涛介绍，片区综合更新改造包括房屋改造重建、基础设施和公共服务设施配套等较多内容，不同类型项目盈利水平差异较大，道路、排水、绿化等基础设施属于纯公益项目，需要搞好项目收益成本平衡，统筹资源进行“肥瘦搭配”，通过市场化运作、财政资金引导、金融机构贷款等方式筹集建设资金。对此，《若干措施》鼓励各地依法设立城市更新基金、发行企业债券、争取专项贷款。鼓励产权人出资自主更新、资产证券化（ABS）、投资人+EPC、发行债券、金融机构和基金支持等多种融资渠道。

下一步，我省还将研究制定城市片区综合更新改造的相关技术标准，强化前期工作，加大项目谋划储备力度，构建更新项目全流程、全周期的实施路径，提高规划设计建造水平，加强各项要素保障等，干一片、成一片，推动从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，促进城市高质量发展，打造具有山东特色的宜居、韧性、智慧城市。（记者 方垒）