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如何正确认识和处理疫情下租赁合同纠纷案件

时间:2020-01-29 作者:王辉才 来源:中国城乡新闻网 点击: 1886 次
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大年初三,接到在京一起咨询案件:饭店负责人称其开办饭店因疫情年三十退订40%订餐,大年初一预定餐饮全部取消,该饭店不得不于2020年1月26日停业。而因为春节期间的疫情,导致饭店经营严重困难,希望转租方减免租金。而转租方回复称现政府没有出具任何关于餐厅停止营业的文件,因此不能够作为减免租金的依据。同时,转租方将饭店负责人的申请函转给房主,具体回复以房主信息为准。

而饭店负责人提供的租赁合同明确,因政府行为或者不可抗力造成损失的双方互不承担责任。如因政府行为或不可抗力使本协议不能继续履行的,租金按照实际使用时间计算。如遇到传染性疾病疫情,严重影响餐厅经营的情况,转租方同意按照政府部门的有关政策减免租金。

饭店负责人依据上述事实问这种情况是否可以要求减免租金或者解除合同,以及如何处理?

本律师针对该案,经过沟通,提出如下咨询意见:

相对于本案的租赁合同而言,新型冠状病毒感染的肺炎疫情事件(下简称疫情)并不构成不可抗力。不可抗力,指不能预见、不能避免、不能克服的一些客观情况,常用于合同中的免责条款。诚然,疫情的发生是不可预见、不可避免的,但在确认它是否可构成不可抗力并豁免当事人的责任时,还应考虑合同是否根本不能履行。

本案中,饭店负责人订立合同时是为了进行饭店的经营活动进而获利。由于至今没有出现租赁合同标的灭失或政府明确的经营行为被禁止,以及其他从根本上阻碍合同目的实现的情况,因此,疫情在本案中不构成不可抗力。

疫情的发生使得社会、经济等客观情势产生了异常的变化,尤其是重大突发公共卫生事件一级响应,北京市卫健委建议,为防控新型冠状病毒感染的肺炎和流感,建议市民少聚会,少旅行,不去或少去人员密集场所。因此,旅游和就餐人数锐减,甚至零就餐,是不争的客观事实。

而饭店负责人为春节做了经营的充分准备,且是经营的黄金时段,因疫情联防联控而遭受的经营严重损失也是显而易见的。在此情形下,如果仍按原租赁合同履行,必将导致显失公平的后果。饭店负责人由于疫情引发情势变更,提出减免租金的请求或者解除租赁合同,无论合同中是否有约定,无论是否超过合同规定付租金期限,均不应被视为违约。但是,该争议如果不能得到协商一致,则需要及时通过诉讼解决,以此确定是否减免,如何减免,或者是否解除,如何解除。

这种做法的法律依据是《合同法解释(二)》第26条规定。该条规定了情势变更条款:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

关于变更合同,主要是减免租金的变更,同时也可以要求减少租赁面积,延缓租金交付方式时间等。

疫情对饭店负责人履行租赁合同造成不利影响是事实,但一般而言并没有达到只有解除合同才能消除对饭店负责人不利影响的程度,双方可以通过变更合同内容等让步方式进行协商解决。

而由于饭店负责人无法经营,或者即将到期,坚持解除合同,如果转租方不同意解除,原则上不能解除。如果转租方同意解除,因转租方须向房主支付房租,转租方另觅他人合作需要一定时间,则解除合同必然造成转租方相关租金直接损失,直到再次转租或者合作时或者即将到来租期结束为止。

此外,如果转租方为了开办饭店而进行了装潢,购置设备,该装潢和设备在酒店闭置期间其折旧依然发生,这也是直接损失,饭店负责人需要根据法律规定承担转租方有关损失,故饭店负责人需要谨慎行使解除权,要考虑到有关赔偿损失是否值得问题。

现在转租方虽未同意可以减免租金,但是其也在协调房主,明确以房主信息为准,故应当与房主进行协商。协商未果,可以依法以情势变更为由进行诉讼要求变更合同或解除合同解决。

作为人民法院在处理这种案件时,应当依据最高人民法院《关于正确适用 (中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》法[2009]165号进行。该通知指出:为保证各级人民法院严格适用该司法解释第二十六条的程序,越是在企业遇到困难的时候,越要重视发挥诉讼调解的作用。要着眼于从根本上化解合同纠纷,多做调解工作,在依法、自愿的前提下,努力争取案结事了,力求从源头上化解矛盾,为促进经济平稳较快发展创造良好司法环境。

同时,根据民法通则、合同法规定的原则和精神,解释第二十六条规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

对于上述解释条文,各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况,确需在个案中适用的,应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。

另外,根据《最高人民法院在防治传染性非典型性肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(法〔2003〕72号)第3条规定的精神:由于疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。

因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第117条和第118条所规定的不可抗力有关规定妥善处理。因此,只有政府要求饭店停业,才形成不可抗力,自行停业不构成不可抗力。

而根据这次疫情的情况,在有关受到影响的合同协商和处理过程中,还需要看各级政府和有关组织的救市意见以及最高人民法院出台的相关解释如何应对有关问题。

总之,疫情无情人有情!有关灾后损失是客观的,不可避免的,需要各个方面同甘苦,共患难,互谅互让,本着公平原则尽量积极协商解决。政府和司法机关也会积极面对,多元化解,依法妥善解决!


城乡发展规划委员会法律服务中心供稿

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