民法典关于房屋租赁的相关规定

房屋租赁合同

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刘律师：

现实生活中，租房者若遭遇被迫搬家会带来很多麻烦，尤其是怕房东不打招呼就把房子卖给了别人；有时候租房到期还想续期，结果房东已经和别人签了租赁合同，感觉租房子居住特别不稳定。请问民法典有没有针对这类问题的解决办法？

贵阳读者 李楠

李楠读者：

你好，以下是关于你提出的民法典中关于维护房屋租赁关系稳定性的相关解答。

在城市住房紧张、工作区域流动性大的情况下，房屋租赁就成为城市生活的重要方式之一。然而，租赁关系的不稳定性也给房屋承租人带来很多困扰。为此，民法典在合同法的基础上完善了“买卖不破租赁”制度和承租人的“优先购买权”制度，并且新增“优先承租权”制度，有利于稳定租赁关系、保护承租人的利益。

租房期间房屋被转卖怎么办

根据民法典第七百二十五条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

例如，小李与老王签了房屋租赁合同，小李承租老王的一套房子，租期从今年8月到明年8月。如果在2021年3月份，老王把这套房子卖给了张三，张三要求小李从这套房子搬走，那么小李可以理直气壮地说自己有权继续住在这里。因为即便这个房子的所有权人已经从老王变成了张三，小李和老王之间的房屋租赁合同仍然有效。这就是“买卖不破租赁”制度，避免了承租人因为租赁期限内承租的房屋被转卖而被迫搬走的情况，保障了承租人的合法权利。

房东要卖房，承租人是否有优先购买权

出租人如果要卖掉出租房屋，根据民法典规定，同等条件下承租人有优先购买的权利。这里的“同等条件”主要包括购房的价格、付款的方式是分期付款还是一次性支付等都一样的情况下。比如，小李租了老王的房子，明年1月份到期。老王打算到期之后把这套房子卖给张三。租赁合同到期后，小李就不能引用“买卖不破租赁”制度继续占有房子了，但是这时候小李觉得这房子不错，自己已经住习惯了，不想搬走，于是小李想买下这套房子。为了保障小李住房的稳定性需求，民法典赋予小李享有同等条件下的“优先购买权”。也就是说，如果张三和小李都出150万元买这套房子，而且支付方式一致，那么小李作为承租人有优先于其他人购买这套房屋的权利。如果张三出160万元购买这套房子，而小李出150万元购买这套房子，那么小李就没有优先于张三购买这套房屋的权利了。

“同等条件下的优先购买权”也有例外的情形，即承租人没有优先于房屋的共有权人和房东近亲属购买的权利。延续上述的例子，如果老王打算在租赁合同到期以后把这套房子卖给老王的姐姐，那么就算老王的姐姐出的价格比小李出的价格低，小李也没有优先于老王姐姐购买这套房屋的权利。这也是民法典充分考虑老百姓需求做出的十分具有人情味的法律设计。

承租人是否有优先承租权

上面说的优先购买权适用于房屋租赁合同到期后房东想卖掉房屋的情况，但是如果房屋租赁合同到期后，房东还想继续出租这套房屋，这种情况下，民法典同样赋予了承租人同等条件下的优先承租权。

民法典第七百三十四条第二款规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”

这条法律规定的是，小李和老王之间的租赁合同到期后，老王在网上发布了招租信息，要继续出租这套房子。这种情况下，如果小李接受了老王给出的新的招租条件，那么小李有优先于其他人以同样条件承租这套房子的权利。

（北京市尚公律师事务所高级合伙人刘兴燕律师、律师助理王晨）

(责编：马昌)

转自：人民网